El “Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act” o “CARES” según sus siglas en inglés, es una Ley federal aprobada por el Congreso de los Estados Unidos para mitigar a nivel nacional el impacto económico provocado por la Pandemia del COVID-19. En los pertinente a los préstamos hipotecarios, esta ley establece dos importantes protecciones que solamente aplicarán a préstamos hipotecarios que están relacionados o asegurados bajo los programas federales que se mencionan más adelante. La protecciones que establece la ley son las siguientes:
- El aplazamiento de pagos “forbearance” para los propietarios de vivienda que enfrentan dificultades financieras, a consecuencia de la emergencia del COVID-19.
- Una moratoria en la ejecuciones de hipoteca.
El aplazamiento de pagos o “forbearance”
El aplazamiento de pagos o “forbearance” bajo la sección 4022 de la Ley CARES concede a un deudor que enfrente dificultades económicas debido a la pandemia del COVID-19, el derecho de suspender pagos por un periodo inicial de ciento ochenta (180) días y de ser necesario extender dicho aplazamiento por un segundo periodo de ciento ochenta (180) días adicionales para un total de trescientos (360) días.
De otra parte, la sección 4023 de le Ley CARES concede a los deudores de préstamos hipotecarios de propiedad multi familiar de cinco (5) o más unidades de vivienda, el derecho de suspender pagos por un periodo inicial de treinta (30) días el cual puede extenderse por dos (2) periodos adicionales de treinta (30) días para un total de noventa (90) días.
Moratoria en las ejecuciones de hipoteca
La moratoria en la ejecución de hipotecas impide iniciar o completar una demanda de ejecución de hipoteca paralizando efectivamente el proceso de ejecución y la posibilidad de que se lleve a cabo el lanzamiento del deudor (remover al deudor de su residencia). Bajo la Ley CARES se provee una moratoria de sesenta (60) días a estos procesos si la hipoteca esta respaldada bajo ciertos programas federales.
Para ser elegible a la protección bajo la Ley CARES, su hipoteca debe pertenecer o estar respaldada por el gobierno federal. Generalmente las hipotecas de consumo son garantizadas o financiadas por alguno de los siguientes entidades federales a las que aplica la Ley CARES. Estas son:
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
- U. S. Department of Agriculture (USDA)
- USDA Direct
- Federal Housing Administration (FHA)
- U.S. Department of Veterans Affairs (VA),
- Fannie Mae (FNMA)
- Freddie Mac
En la mayoría de los préstamos hipotecarios el acreedor es Fannie Mae o Freddie Mac. Usted puede verificar si su hipoteca pertenece o está respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac en los siguientes enlaces:
Si estas herramientas no le proveen una respuesta, debe contactar al agente de servicio de su préstamo para obtener dicha información. Generalmente su agente de servicio es la entidad a la cual usted envía los pagos mensualmente.
Por ley su agente de servicio debe proveer una linea de teléfono y una dirección postal para usted hacer el requerimiento de información. Esta información surge de sus estados de cuenta y también se publica en la página de Internet. Aunque generalmente es sencillo obtener la información por teléfono, en estos momentos en que hay un volumen alto de llamadas es posible que no logre comunicarse. Por ésta y otras razones, es recomendable que haga el requerimiento por escrito con acuse de recibo ya que el administrador de su préstamo está obligado a proveerle el nombre, dirección y teléfono del dueño de su préstamo en un periodo de tiempo establecido por ley.
Si usted está enfrentando un situación económica adversa debido a las medidas implementadas para atender el estado de emergencia creado por la pandemia COVID-19, debe asesorarse con un abogado antes de hacer el acercamiento al agente de servicio, aceptar un plan de moratoria o modificación de su préstamo. Existe una diversidad de recursos que pueden ayudarle y el agente de servicio no tiene la obligación de aconsejarle o proteger sus derechos. Por el contrario, el agente de servicio ES un agente del acreedor y por tanto tiene la obligación legal de proteger AL ACREEDOR no a usted.